“외국인은 실거주 안 하면 서울 집 못 산다!” 2025 외국인 부동산 규제 완전정리

2025년 8월 21일, 정부는 외국인의 부동산 투기 우려에 대응해 ‘토지거래허가구역’을 지정하는 강력한 규제 정책을 발표했습니다. 이로써 외국인도 서울 및 수도권 일부 지역에서 주택 매입 시 실거주 의무와 사전 허가를 반드시 거쳐야 합니다. 오늘은 이 정책의 취지부터 대상, 규제 내용, 시행 지역까지 한번에 정리해 드리겠습니다.

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정책 배경 

최근 외국인의 서울·수도권 주택 거래가 빠르게 증가하고, 자금 출처가 불분명한 고가 매입 사례까지 나타나면서 부동산 시장 안정과 내국인과의 형평성 문제를 해결하기 위해 정부는 이번 규제를 도입하게 되었습니다.

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본론

1. 대상 및 규제 지역

이번 규제는 다음 대상과 지역에 적용됩니다.

항목	내용
대상	외국인(국적 없는 개인, 외국 법인, 외국 정부·국제기구 포함)
적용 지역	서울 전역, 인천 7개 구 제외, 경기도 23개 시·군 제외 일부 도농지역
시행 기간	2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (1년간), 시장 상황에 따라 연장 검토

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2. 규제 내용 요목정리

이번 주요 규제 내용을 아래 표로 정리했습니다.

규제 항목	세부 내용
허가제 도입	해당 지역 내 외국인 주택 매입 시 관할 지자체의 사전 허가 필수
실거주 조건	허가 후 4개월 이내 입주, 취득 후 2년간 실거주 의무
위반 시 제재	이행 명령 → 불이행 시 취득가액의 최대 10% 이내 이행강제금 부과, 허가 취소 가능
자금 조달 투명성 강화	자금조달계획서 제출 의무 확대, 해외자금 출처·비자 유형 등 포함 의무화
조사·공조 강화	FIU, 국세청 등과 협력하여 자금세탁·탈세 혐의 대응

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3. 왜 이 조치가 필요했을까?

• 급증하는 외국인 거래: 2022년부터 외국인 주택 거래 연평균 26% 증가, 특히 수도권 집중
• 내국인과의 형평성: 대출·세제 규제를 받는 내국인과 달리 외국인의 규제 사각지대를 보완
• 고가ㆍ현금 거래 우려: 신고가 거래 사례, 고가 현금 매입 사례 다수 확인

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4. 정책의 의의 및 파장

이 정책은 외국인 거래에도 내국인과 유사한 실거래 규제 기준을 적용함으로써, 시장 왜곡을 줄이고 내국민 중심의 주택 질서를 강화하는 계기가 되었습니다. 전문가들도 “형평성 회복” 측면에서 긍정적인 평가를 내리고 있습니다.

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결론

이번 ‘외국인 토지거래허가제’는 외국인의 국내 부동산 투기를 규제하고, 내국인과 동일한 기준으로 시장을 보호하는 중대한 정책 전환점입니다.
서울·수도권 등에서 외국인이 주택을 소유하려면 반드시 사전 허가, 입주 및 2년 실거주, 자금출처 서류 제출 등 까다로운 기준을 충족해야 합니다.
향후 외국인의 불법 자금 반입, 자금세탁, 세금 탈루에 대한 대응도 더욱 강화될 전망입니다.
이 정책은 부동산 시장 안정과 국민 주거권 보호라는 국가 과제를 해결하는 중요한 수단이 될 것입니다.